깡통전세·보증금 미반환“집은 있는데, 왜 전세금은 못 돌려받을까?”

“집이 경매로 넘어갔는데도 돈을 못 받았습니다.”

 

전세사기 피해 중 가장 많은 유형이 바로 깡통전세입니다.

집은 존재하지만 집값보다 보증금과 대출이 더 많아 전세보증금이 사라지는 구조입니다.

 

이 글에서는 ✔ 깡통전세가 발생하는 구조 ✔ 보증금을 못 돌려받는 이유 ✔ 계약 전·후 반드시 알아야 할 대응법 을 임차인 시선에서 정리했습니다.

깡통전세는 계약 당시 이미 결정돼 있습니다.

깡통전세·보증금 미반환“집은 있는데, 왜 전세금은 못 돌려받을까?”

깡통전세란 무엇인가?

깡통전세란 주택의 실제 시세보다 전세보증금 + 근저당 대출이 더 큰 상태를 말합니다.

깡통전세 기본 구조

항목	금액
주택 시세	2억 원
전세보증금	1억 8천만 원
근저당 대출	4천만 원
총 채권	2억 2천만 원

이미 돈은 모자랍니다.

보증금을 못 돌려받는 이유

미반환 원인

원인	설명
시세 하락	매각해도 부족
선순위 대출	은행 먼저 회수
다수 세입자	보증금 나눠짐
보증보험 미가입	대안 없음

경매가 되면 임차인은 항상 뒤입니다.

 

실제 피해 사례: “경매되면 다 돌려받는 줄 알았어요”

30대 신혼부부 H씨는 신축 빌라 전세 계약을 했습니다.

집주인이 대출이 많다는 사실을 대수롭지 않게 여겼고 “경매로 넘기면 된다”는 말도 믿었습니다.

하지만 경매 낙찰가는 시세보다 훨씬 낮았고 은행과 다른 채권자에게 우선 배당된 뒤 전세금 대부분을 돌려받지 못했습니다.

경매는 해결책이 아닙니다.

정상 전세 vs 깡통전세 구분법

구별 기준

항목	안전	위험
전세가율	70% 이하	80% 이상
근저당	적음	과다
보증보험	가입 가능	가입 불가

전세가율 80% 초과는 이미 위험 구간입니다.

 

깡통전세 계약 전 필수 체크리스트

계약 전 점검

항목	확인 내용
등기부등본	근저당 금액
실거래가	최근 3개월
보증보험	사전 승인
중개사 설명	서면 확보

확인 안 된 계약은 사인하지 마세요.

 

이미 깡통전세라면 즉시 해야 할 일

대응 순서

순서	행동
1	임차권 등기 명령
2	전입신고·확정일자 확인
3	HUG·LH 상담
4	경찰 신고

시간이 지날수록 선순위는 늘어납니다.

전세사기 유형별 가이드

• 전세사기 메인
• 무자본 갭투자 전세사기
• 명의 도용·허위 임대인
• 전세대출 연계 사기
• 전세사기 2차 피해
• 전세사기 FAQ

공식 도움 기관

• 주택도시보증공사(HUG)
• 국토교통부
• 경찰청

깡통전세는 사고가 아니라 구조입니다.
계약서보다 숫자와 순위를 먼저 보세요.

 

 

깡통전세·보증금 미반환“집은 있는데, 왜 전세금은 못 돌려받을까?”